Airbnb: Πώς φορολογούνται οι μισθώσεις βραχυχρόνιας διαμονής;

Οι μισθώσεις βραχυχρόνιας διαμονής αποτελούν ειδική κατηγορία αστικών μισθώσεων για χρήση κατοικίας υπό τη μορφή της προσωρινής διαμονής, εφόσον δεν παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες προς τους μισθωτές πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων.

Είναι ένας κλάδος με ιδιαίτερες φορολογικές απαιτήσεις που σίγουρα χρειάζεται την καθοδήγηση ενός καταρτισμένου λογιστή. Η έμπειρη ομάδα Accounting & Tax της Quantum BITS σας παρουσιάζει μερικά βασικά σημεία που πρέπει να γνωρίζετε:

Οι μισθώσεις βραχυχρόνιας διαμονής διαφοροποιούνται από τις μισθώσεις τουριστικών καταλυμάτων του Ν. 4276/2014 (συμπεριλαμβανομένων των επιχειρήσεων ενοικιαζόμενων δωματίων), η εκμίσθωση των οποίων γίνεται αποκλειστικά ως επιχειρηματική δραστηριότητα και συνοδεύεται από παροχή και άλλων υπηρεσιών. Επομένως, και οι φορολογικές τους υποχρεώσεις είναι διαφορετικές.

Πιο συγκεκριμένα, σύμφωνα με το άρθρο 39Α του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (Ν. 4172/2013), η φορολογική μεταχείριση του εισοδήματος από βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού είναι η εξής:

Φυσικά πρόσωπα

Το εισόδημα που αποκτάται από φυσικά πρόσωπα, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού, φορολογείται σύμφωνα με την κλίμακα των εισοδημάτων από ακίνητα, δηλαδή με την ακόλουθη:

• 0 – 12.000 ευρώ: 15%
• 001 – 35.000 ευρώ: 35%
• 001 ευρώ και άνω: 45%

Εάν το συνολικό εισόδημα υπερβαίνει τις 12.000 ευρώ, επιβάλλεται και ειδική εισφορά αλληλεγγύης με κλιμακούμενους συντελεστές από 2,2% έως 10%, ανάλογα με το σύνολο του φορολογητέου εισοδήματος του φυσικού προσώπου – διάταξη η οποία ισχύει έως και 31/12/2022, καθώς η εισφορά αλληλεγγύης καταργείται από το 2023.

Νομικά πρόσωπα

Για τα νομικά πρόσωπα, το προαναφερθέν εισόδημα ακολουθεί τη φορολόγηση των εισοδημάτων από επιχειρηματική δραστηριότητα, δηλαδή φορολογείται με 22% από το πρώτο ευρώ, αφού αφαιρεθούν τυχόν έξοδα.

ΦΠΑ και τέλος διαμονής

Οι μισθωτές κατοικιών με βραχυχρόνια μίσθωση απαλλάσσονται του τέλους διαμονής, ενώ το εισόδημα που αποκτάται από βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού απαλλάσσεται του ΦΠΑ.

Εξαιρέσεις

Δεδομένου ότι οι εκμισθωτές των ενοικιαζόμενων επιπλωμένων δωματίων-διαμερισμάτων θεωρείται ότι ασκούν επιχειρηματική δραστηριότητα, εκτός του φόρου εισοδήματος, υπόκεινται τόσο σε ΦΠΑ (13%), όσο και σε τέλος διαμονής. Οι συγκεκριμένοι εκμισθωτές δεν απαιτείται να εγγραφούν στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, εφόσον διαθέτουν Ειδικό Σήμα Λειτουργίας, το οποίο πρέπει να αναρτάται τόσο στις ψηφιακές πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων, όσο και σε κάθε άλλο μέσο προβολής (π.χ. εταιρική ιστοσελίδα). Το σήμα αυτό χορηγείται από τον Εθνικό Οργανισμού Τουρισμού (ΕΟΤ) και υπάρχει ξεχωριστή διαδικασία που ακολουθείται για την υποβολή αυτού του φακέλου.

Πρακτικά παραδείγματα

Φυσικό πρόσωπο εκμισθώνει μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας βραχυχρόνιας μίσθωσης ακίνητο με ετήσιο μίσθωμα 15.000 ευρώ εντός του 2022.

Α. Εάν δεν παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες στο μισθωτή, το έσοδο αυτό αποτελεί εισόδημα από ακίνητη περιουσία:

• Φορολογητέο εισόδημα 15.000 – (15.000 x 5%) = 14.250 ευρώ *
• Φόρος κλίμακας = (12.000 x 15%) + (2.250 x 35%) = 2.587,50 ευρώ
• Εισφορά αλληλεγγύης = (12.000 x 0%) + (2.250 x 2,2%) = 49,50 ευρώ

* Σύμφωνα με τον Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, το 5% του εισοδήματος από ακίνητα αφαιρείται για να καλύψει δαπάνες συντήρησης/ανακαίνισης κ.λπ. που πραγματοποιούν οι κύριοι/επικαρπωτές των ακινήτων.

Β. Αν παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες στο μισθωτή (εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα):

Φυσικό πρόσωπο εκμισθώνει μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας βραχυχρόνιας μίσθωσης ακίνητο με μίσθωμα 15.000 ευρώ εντός του 2022. Έστω ότι πραγματοποίησε δαπάνες για το διαμέρισμα ποσού 2.500 ευρώ.

• Φορολογητέο εισόδημα 15.000 – 2.500 = 12.500 ευρώ **
• Φόρος κλίμακας = 10.000 x 9% + 2.500 x 22% = 1.450 ευρώ
• Εισφορά αλληλεγγύης = 11 ευρώ
• Προκαταβολή φόρου 5% = 797,50 ευρώ

** Εφόσον πρόκειται για ελεύθερο επαγγελματία, θα πρέπει να ληφθούν υπόψιν και τυχόν ασφαλιστικές εισφορές (e-ΕΦΚΑ), εφόσον υπάρχει σχετική υποχρέωση.

Πρόστιμα

Επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους πέντε χιλιάδων (5.000) ευρώ στους διαχειριστές των ακινήτων για κάθε μία από τις παρακάτω παραβάσεις:

• Παράλειψη εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.
• Μη εμφανής αναγραφή του αριθμού εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής κατά την ανάρτηση του Ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες καθώς και σε κάθε άλλο μέσο προβολής.
• Μη εμφανής αναγραφή του αριθμού του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) στην ανάρτηση του Ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες καθώς και σε κάθε άλλο μέσο προβολής, από τους Διαχειριστές, για τους οποίους δεν υπάρχει υποχρέωση εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.

Επίσης, επιβάλλεται πρόστιμο 100 ευρώ σε περίπτωση εκπρόθεσμης υποβολής δήλωσης Βραχυχρόνιας Μίσθωσης.

Εάν σκέφτεστε να ξεκινήσετε να δραστηριοποιείστε στον κλάδο των βραχυχρόνιων μισθώσεων, ελάτε σε επικοινωνία με την ομάδα μας στο accounting@quantum.gr. Θα χαρούμε να μελετήσουμε τις ανάγκες σας και να σας καθοδηγήσουμε κατάλληλα!